Contratos de arrendamiento de vivienda de estudiantes universitarios y COVID-19

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Contratos de arrendamiento de vivienda de estudiantes universitarios y COVID-19

Tras estallar la pandemia y decretarse el estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, fueron muchos los estudiantes universitarios arrendatarios de viviendas que se preguntaron si podían desistir o no del contrato de arrendamiento, en qué momento podían hacerlo y si debían abonar o no alguna indemnización a su arrendador. No podemos olvidar que el confinamiento supuso la interrupción de la actividad presencial en las universidades españolas, lo que conllevó el regreso a su lugar de residencia habitual previo al inicio de la carrera universitaria a muchos estudiantes. El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo no resuelve esta cuestión, pues las soluciones previstas en el únicamente se aplican a contratos de arrendamiento para fines distintos a la vivienda en los que el arrendatario es autónomo o PYME.

Sin embargo, la exposición de motivos de esta norma reglamentaria de 2020 sí contiene una referencia relevante a la figura de la distribución del riesgo, sobre la que se hablará más adelante en esta entrada, cuando se estudie la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial. Como es sabido, la citada cláusula rebus sic stantibus permite al juez la modulación de las obligaciones contractuales cuando concurran de forma acumulativa tres requisitos. A saber: imprevisibilidad o inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida por una de las partes y buena fe contractual. Téngase presente que esta última condición -la buena fe contractual- no se estudiará -ni se podrá en duda- en este trabajo, en el que únicamente se analizarán, en su segunda parte, los requisitos de la imprevisibilidad y de la excesiva onerosidad, en contratos de arrendamiento de vivienda para estudiantes en los cursos 2019/2020, por un lado, y 2020/2021, por otro.

En el texto de la citada exposición de motivos del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril se señalan dos datos importantes. El primero: la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos -en adelante, LAU- no regula causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma o causa similar. Únicamente prevé, en su artículo 26, la posibilidad de que el arrendatario suspenda el contrato -con la correspondiente suspensión de la obligación de pago de la renta- o desista del mismo, sin indemnización alguna, cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable. Cosa que no sucede en los supuestos analizados en este trabajo. El segundo dato relevante señalado en la norma reglamentaria es la insuficiencia del Código Civil, en lo que a la figura de la fuerza mayor se refiere, para ajustar la distribución del riesgo entre las partes del contrato. Téngase en cuenta que en la fecha de redacción de este trabajo aún no ha transcurrido el plazo de tres meses dado al Gobierno por la Comisión de Justicia del Congreso, el pasado 21 de julio, para la propuesta de una modificación del Código Civil -de su artículo 1258- con la finalidad de regular la figura emblemática de la cláusula rebus sic stantibus, como ya han hecho países europeos de nuestro entorno.

Téngase en cuenta que la discusión que se plantea en este trabajo carecerá de sentido cuando el arrendatario, a pesar de haberse suspendido la docencia presencial, hubiera seguido haciendo uso de la vivienda durante el tiempo que restase de vigencia del contrato, con independencia de los motivos que condujeron a dicha situación. La discusión únicamente se planteará cuando el estudiante arrendatario decide dejar de utilizar el bien inmueble.

Es sabido que el derecho de desistimiento del contrato de arrendamiento se regula en el artículo 11 de la LAU, sometiendo su ejercicio a una serie de condiciones o requisitos a cumplir por el arrendatario -haber transcurrido seis meses desde el inicio del contrato y comunicación con antelación mínima de un mes-, salvo que existiera un pacto expreso de las partes que resulte más beneficioso para el arrendatario.

Sin embargo, antes de analizar el cumplimiento de estos requisitos, el arrendatario debe tener presente ante qué tipo de contrato está y cuál es el correspondiente régimen aplicable. Digo esto porque, a pesar del nombre dado por las partes al contrato -muchas veces recurrirán a formularios que lleven por título el de “contrato de arrendamiento de vivienda”-, en la mayoría de los supuestos no estaremos en sentido estricto ante un arrendamiento para uso de vivienda, sino ante un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y el régimen jurídico aplicable a uno u otro varía, tal y como dispone el artículo 4 LAU.

Me explico. Los contratos a los que me refiero en esta entrada suelen caracterizarse por tener una duración coincidente con el curso académico, que no se corresponde con el año natural, sino con un periodo inferior, habitualmente de nueve o diez meses, de septiembre a mayo o junio, según los casos. No me refiero en esta entrada alquiler de viviendas universitarias, calificadas como tales por la propia Universidad o por el responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad. El arrendamiento desde último tipo de viviendas no se somete a la aplicación de la LAU, al estar expresamente excluidos por el artículo 5.d) LAU, que se remiten al régimen que la correspondiente Universidad haya establecido para el uso de esas viviendas.

Pues bien, el artículo 2 LAU define el concepto de arrendamiento de vivienda como aquel “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda”. Por su parte, el artículo 3.1 LAU señala “se considerará arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. La definición de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se completa con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 3 LAU, que indica: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”. Bien es cierto que la lectura inicial del artículo 3.2 LAU conduce a pensar únicamente en el alquiler de vivienda vacacional, cuya duración habitual es escasa, y en muchos casos no llega al mes. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia han aplicado esta figura a otros contratos de duración habitual distinta del año natural, en los que prima un objetivo diferente al de vivienda permanente o sus características se hacen depender del cumplimiento de una finalidad diferente a la estrictamente residencial, entre ellos los contratos de arrendamiento vivienda por temporada académica.

De la comparativa de ambos preceptos se infiere que el contrato que habitualmente firma un estudiante universitario con su arrendador tiene una finalidad diferente de la contemplada en el artículo 2 LAU, y casa mejor con lo previsto en el artículo 3.2 LAU. Estamos, por tanto, ante un arrendamiento de temporada, dado que no se cumple la nota definitoria presente en el arrendamiento de vivienda, que es la necesidad permanente de vivienda. En estos casos, la necesidad de vivienda es meramente temporal, asociada al objetivo de completar el curso académico. Lo decisivo a la hora de subsumir el contrato analizado en una u otra categoría no es tanto la duración pactada en el contrato -que también-, sino el fin al que se destina la vivienda.

Más dudosa sería la posibilidad de extender las consecuencias que aquí se proponen al contrato de arrendamiento del que es parte un estudiante universitario que gozan de una duración mayor a los habituales nueve o diez meses antes indicados -piénsese en contratos firmados por un año o más-, pero cuya finalidad es servir de vivienda temporal, durante los años que dure su carrera universitaria de ese estudiante -pongamos por caso los cuatro años del Grado-. En muchos de estos contratos, durante dos meses al año, el arrendatario no hace uso de la vivienda en cuestión. Admito que esta opción interpretativa genera dudas porque, a diferencia de lo que sucede con contratos de arrendamiento de vivienda por los nueve o diez meses del calendario académico, en el caso de los contratos de duración superior al curso académico no existe aún -o la autora de esta entrada lo desconoce- sentencia dictada por el Tribunal Supremo que subsuma este segundo contrato en la categoría de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Dado que la calificación de estos supuestos como arrendamiento para uso distinto del de la vivienda puede resultar dudosa, las partes han de dejar clara la finalidad única perseguida por el arrendatario: el uso de la vivienda de manera coyuntural sujeto a su condición de estudiante universitario. En caso contrario, estaremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, al que sí le será plenamente aplicable el artículo 11 LAU. Por tanto, en este último supuesto, se prevea o no expresamente en acuerdo firmado, el arrendatario del contrato del curso 2019/2020 y el arrendatario del curso 2020/2021 podía haber desistido y podrá hacerlo, cuando hubieran transcurrido ya seis meses de duración del contrato, y se comunique al arrendador la decisión con una antelación de treinta días. El retraso en la comunicación se traducirá en la consiguiente aplicación de la cantidad depositada en concepto de fianza.

Más allá de este último supuesto, la calificación del contrato de alquiler de vivienda de temporada universitaria como contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda tiene importantes consecuencias a la hora de identificar el régimen que le va a ser aplicable. Habrá de estarse a lo previsto en el artículo 4.3 LAU: 1) En primer lugar, primará la voluntad de las partes, si bien resulta imperativo el contenido del Título IV LAU respecto a la fianza y la formalización del contrato -artículos 36 y 37-. 2)  En segundo lugar, en defecto de pacto expreso de las partes de alguno de los extremos del contrato, se aplicará el Título III LAU y, en lo no previsto en dicho Título, regirá supletoriamente el Código Civil.

Por tanto, a la hora de identificar la posibilidad de que el arrendatario desista del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada universitaria firmado se deberá analizar, en primer lugar, el propio acuerdo de voluntades de las partes reflejado en el contrato así firmado.

En contratos firmados en el curso 2019/2020, claro está, no encontraremos referencia alguna al posible desistimiento por causa de pandemia por COVID-19. Sí es posible -aunque poco frecuente- encontrar cláusulas referidas a la anulación de matrícula universitaria o a la reducción del número de créditos matriculados, cuando las partes no hubieran empleado alguno de los habituales formularios contractuales. En este caso, el arrendatario podrá ejercitar su derecho de desistimiento de origen negocial, debiendo cumplir las condiciones económicas y temporales previstas en el contrato para ello.

Esta cláusula contractual, a la que llamaremos “cláusula COVID-19”, sí será ciertamente frecuente -y aconsejable- en contratos firmados para el curso 2020/2021. Si la cláusula sobre el desistimiento existe, cualquiera de las partes podrá obligar a la otra a su efectivo cumplimiento en caso de volver a encontrarnos en un nuevo escenario de confinamiento o de interrupción de la docencia universitaria presencial por causa del COVID-19. En tal caso, las partes habrán de atender al tenor de la cláusula pactada.

Asimismo, podemos encontrarnos cláusulas contractuales en las que, sin hacer referencia al COVID-19, sí se prevea la posibilidad de desistimiento del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, aquellos contratos en los que las partes hubieran incluido una remisión expresa al artículo 11 LAU, para los que el arrendador queda obligado a cumplir con el potencial ejercicio por el arrendatario de su derecho de desistir del contrato, una vez transcurridos al menos seis meses desde su inicio y siempre que el arrendatario se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Dicho desistimiento, en principio, será gratuito para el arrendatario, salvo que las partes hubieran hecho uso expreso de la posibilidad de pacto de indemnización que prevé el artículo 11 LAU. En otras palabras, el arrendatario solamente habrá de abonar al arrendador una indemnización por desistimiento cuando expresamente se hubiera pactado -y no como efecto automático de la remisión al artículo 11 LAU que las partes hubieran insertado en su contrato -. Además, el artículo 11 LAU prevé el máximo de indemnización que las partes pueden pactar, de donde se infiere que se admite el pacto de una indemnización inferior a la contemplada en esta norma. Pues bien, este precepto prevé el máximo de la indemnización de una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir y, en caso de contrato de duración inferior al año, la parte proporcional de la indemnización. Si el arrendatario no hubiera cumplido el plazo de preaviso de treinta días previsto en el artículo 11 LAU, la fianza responderán de la renta que no se satisfaga durante dicho periodo.

Si no se hubiera pactado cláusula específica sobre desistimiento, debe tenerse en cuenta que el título III LAU, al que se refiere el citado artículo 4.3 LAU, no regula el régimen del desistimiento en el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y no cabe una aplicación analógica del artículo 11 LAU. Por tanto, las partes habrán de atender a lo previsto en el Código Civil.

Resulta que el Código Civil no contiene una norma equivalente al artículo 11 LAU, sino que de los artículos 1265 y 1565 del Código Civil se infiere el principio contrario al que sirve de base de esta norma especial. Esto es, de la aplicación del Código Civil resulta la obligación de las partes de cumplir con el contrato celebrado, que es ley para ellas, y cuyo cumplimiento no puede quedar sujeto a la voluntad o el arbitrio de una de ellas.

Sin embargo, incluso en caso de no haber previsto las partes una cláusula específica sobre el desistimiento o una remisión expresa al artículo 11 LAU en su contrato de alquiler de vivienda por temporada universitaria, podemos entender que la interrupción de la docencia presencial entre los meses de marzo a junio de 2020 produjo la desaparición sobrevenida de la causa del contrato, dado que el sentido que arrendador y arrendatario atribuían a ese contrato no era otro que el cumplimiento del calendario académico del arrendatario. Para que esta afirmación tenga lugar, claro está, habremos de estar ante un arrendamiento de vivienda por temporada académica en el que esta finalidad o actividad hubiese sido contemplada como razón singular del contrato, como base del negocio jurídico, quedando fuera el resto de supuestos. No puede pasarse por alto que la causa del contrato no solamente debe existir en la fecha de la contratación, sino también durante toda la vigencia del contrato, para dar sentido a las prestaciones a las que ambas partes se han obligado. Esta desaparición fue ajena y extraña a la voluntad de ambas partes, aunque no haya existido aquí, a diferencia de lo que sucedía para arrendamientos de local comercial, una norma que establezca la suspensión legal total de la actividad de arrendamiento de vivienda de temporada universitaria. De ahí que me permita no hablar de fuerza mayor, dado que jurídicamente el arrendador no se ve imposibilitado, por causa el COVID-19 en tanto que acontecimiento imprevisible e inevitable, de cumplir la obligación de proporcionar continuamente el goce útil de la cosa arrendada. Tampoco ninguna medida legal concreta adoptada durante la pandemia provocó per se la imposibilidad de cumplir por el arrendatario. Estamos, por tanto, ante un supuesto de desaparición de la causa del contrato.

A falta de pacto expreso de la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario, tendremos que entender que existe una condición resolutoria que, aunque no incorporada por las partes de forma literal al contrato, sí existe en los alquileres que se subsuman en el concepto de arrendamiento de vivienda por temporada académica. De ahí, nuevamente -perdonen mi machaconería-, la necesidad de estudiar el contenido del contrato y la intención de las partes, para poder calificar el pacto y saber a qué atenernos. Habrá de estarse, por tanto, al lado subjetivo, esto es, a la representación de lo que esperan las partes contratantes del negocio jurídico en cuestión y que les ha determinado para concluir el contrato, y, en paralelo, al lado objetivo, esto es, a la circunstancia o situación cuya existencia es necesaria para que el contrato celebrado pueda mantenerse.

Aunque no exista aquí un incumplimiento contractual en el que pueda aplicarse la figura de la fuerza mayor, esta última sí provoca esa desaparición de la base jurídica del negocio celebrado por las partes, dada la especialidad de éste. De ahí que deba defender la extensión de la aplicación a estos supuestos de la razón de ser de las consecuencias previstas en el artículo 1105 del Código Civil. Por tanto, el arrendatario no debe responder y el arrendador no goza de un derecho a exigir la indemnización de los daños causados por la resolución anticipada del contrato, ni del lucro cesante que irrogue dicha decisión. El arrendador, por tanto, no puede exigir la cantidad equivalente a las rentas que resten por cumplir hasta la fecha de vencimiento del contrato, ni puede pretender emplear la fianza como medio de pago de las citadas mensualidades restantes. Ello con independencia del hecho de si el arrendador ha podido o no alquilar el bien inmueble a un segundo arrendatario durante esos meses.

Eso sí, para poder aplicar esta solución, el arrendatario habrá de restituir la vivienda al arrendador, con el correspondiente desalojo previo del mobiliario y objetos personales que no formaban parte del estado inicial del bien inmueble en la fecha de celebración del contrato. Sin embargo, este desalojo no fue posible en muchos supuestos en atención, primero, al régimen de confinamiento estricto y, posteriormente, a la prohibición de movilidad entre Comunidades Autónomas, provincias y municipios. En estos casos no desapareció por completo la causa del contrato dado que el bien inmueble sigue teniendo cierta utilidad para el arrendatario. Piénsese, por ejemplo, en la utilidad referida al almacenamiento de propiedades del arrendatario -en su caso, mobiliario y demás objetos personales en la vivienda o en sus accesorios, como pueden ser trasteros y garajes-.

Para estos últimos casos podemos preguntarnos cuál es el régimen aplicable. Ni el citado Real Decreto-Ley 15/2020, ni ninguna otra norma aprobada durante el estado de alarma o posteriormente confiere una solución específica para el problema que se plantea -ni se impone una rebaja de la renta arrendaticia, ni se contempla la suspensión del pago de ésta-. De ningún precepto se infiere la obligación del arrendador de revisar o modificar a favor del arrendatario las cláusulas contractuales, ni para permitir la resolución anticipada sin exigir la indemnización de los daños que ello conlleve -el lucro cesante, equivalente a las mensualidades que resten por cumplir, salvo que el arrendador logre la celebración durante esos meses de un nuevo contrato de arrendamiento con otro arrendatario-, ni para rebajar la renta arrendaticia pactada. En caso de existir esta modificación contractual, será fruto del pacto de las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad.

La doctrina se ha planteado si la cláusula rebus sic stantibus es aplicable a estos supuestos. Téngase en cuenta el potencial colapso de los tribunales que puede derivarse de un uso generalizado de esta figura. Entiendo que no puede darse una respuesta global, sino que habrán de analizarse las circunstancias de cada caso concreto. En particular, en lo que a los contratos de temporada universitaria del curso 2020/2021 se refiere, difícilmente puede hablarse de extinción de las obligaciones contractuales por circunstancias sobrevenidas y extraordinarias cuando en la fecha de celebración del contrato ya existe un protocolo aprobado por la Universidad en el que se prevé la posibilidad de cuarentena con suspensión de la docencia presencial en función del escenario sanitario que pueda darse durante el nuevo curso académico. Aunque la causa no sea imputable a la parte contractual que persiga la extinción del contrato, no estamos ante una causa imprevisible o extraordinaria que no pudiera preverse por las partes en la fecha de la celebración.

Volviendo a los contratos de temporada académica 2019/2020 en los que el arrendatario no pudo desalojar el contenido de la vivienda por causa de las medidas de contención vigentes durante el estado de alarma, deben tenerse en cuenta una serie de elementos a la hora de analizar si la pretensión del arrendatario de aplicar la cláusula rebus sic stantibus para pretender una rebaja de la renta arrendaticia ha de acogerse o no. En principio, me decanto por una respuesta general negativa. No en todos los supuestos se habrá producido una excesiva onerosidad para el arrendatario, sino que podemos estar ante posibles casos de reparto de los riesgos del contrato. Téngase en cuenta el carácter limitado del concepto de onerosidad en estos casos, pues no estamos ante un supuesto equivalente al de la suspensión legal total de la actividad empresarial, como sucedió con los arrendatarios de locales comerciales, por mor del artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. En el análisis deben tenerse presente el número de meses que restan por cumplir del contrato desde la fecha de declaración del estado de alarma -en la mayoría de supuestos estaremos hablando de tres meses, desde mediados de marzo de 2020 hasta mediados de junio de 2020-, así como el dato de que en muchas ocasiones existe más de un arrendatario, debiendo repartirse esa onerosidad entre los varios sujetos con derecho de uso de la vivienda -salvo pacto expreso a favor de la solidaridad entre los varios arrendatarios, la obligación de pago de la renta será mancomunada divisible- y, finalmente,  no se puede olvidar el hecho de que el arrendador no pueda liberarse de los gastos necesarios para la prestación a la que se obligó, que dependerán de lo pactado por las partes -gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades-. Los problemas de liquidez que pueda sufrir el arrendatario, que le dificultarán el cumplimiento de su obligación de pago, no permiten articular per se el concepto de excesiva onerosidad.

Respecto a la fianza, la calificación del contrato de arrendamiento de temporada académica como contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda conduce a la aplicación de la segunda regla prevista en el artículo 36 LAU: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. Cuesta entender los motivos que condujeron al legislador a exigir con carácter imperativo para los arrendamientos de fines distintos del de vivienda la doble mensualidad como fianza. Exigir la cantidad equivalente a dos mensualidades en contratos de escasa duración -habitualmente firmados por nueve o diez meses- parece ciertamente desproporcionado -supone al menos una quinta parte del total del precio del alquiler durante esa temporada académica- y no parece comprensible que no quepa ni la derogación ni la moderación del contenido de la norma por pacto expreso de las partes en atención a las circunstancias del caso.

Dicha fianza servirá como equivalente del pago en caso de haberse producido daños o deméritos a la vivienda arrendada, sus accesorios o su mobiliario, esto es, en caso de incumplimiento de la obligación de restituir el bien arrendado en el estado en el que lo recibió el arrendatario. Asimismo, el pago de la parte proporcional de los suministros pendientes de pago -en el habitual supuesto en el que los suministros son inicialmente satisfechos por el arrendador, con repercusión ulterior al arrendatario- podrá imputarse también a la fianza. Sin embargo, la fianza no es en ningún caso una suerte de cláusula penal o vía de resarcimiento del daño causado con ocasión de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

Teniendo en cuenta las anteriores reflexiones, en contratos de arrendamiento de vivienda por temporada académica 2020/2021, se recomienda incluir la que podemos llamar “cláusula COVID-19”, que no es otra cosa que una cláusula expresamente pactada que otorgue al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato si se llegara a suspender la docencia presencial y el arrendatario abandonara la vivienda y decidiera desalojar su contenido. Debe tenerse presente asimismo el auge durante los últimos meses de empresas que prestan el servicio de empaquetado y envío del contenido de viviendas. Esta cláusula contractual puede traducirse en beneficios mutuos para ambas partes del contrato, incluido el arrendador, que recuperará la vivienda y tendrá la posibilidad de volver a ponerla en alquiler a sujetos que quieran cumplir con ella objetivos distintos de la temporada académica, pudiendo celebrar, entre otros, contratos de arrendamiento para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, esto es, verdaderos arrendamientos de vivienda.

1 Comentario

  1. Uno de los artículos más completos sobre esta temática que he visto! saludos

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